autor: Tyler Durden
Autor: Rainer Zitelmann za pośrednictwem RealClearMarkets,
W całej Europie niedobór mieszkań się nasila – a partie lewicowe odkryły to jako centralny problem polityczny. Niedawno skrajnie lewicowa partia DIE LINKE wygrała wybory w Berlinie, stolicy Niemiec, prowadząc kampanię z żądaniem nacjonalizacji dużych firm mieszkaniowych. W Hiszpanii setki tysięcy osób protestowały na rzecz zaostrzenia regulacji.
Ale czy takie środki naprawdę pomagają?
Powinniśmy wyciągnąć wnioski z doświadczeń Niemiec, gdzie w 2015 roku wprowadzono formę kontroli czynszów znaną jako "Mietpreisbremse" (hamulec czynszowy), która od tego czasu była kilkukrotnie zaostrzana.
Jednak ta polityka kontroli czynszów przynosi dokładnie odwrotne rezultaty niż miała na myśli. To jest zakończenie nowej pracy doktorskiej ukończonej na Uniwersytecie w Ratyzbonie, wiodącej europejskiej uczelni zajmującej się studiami nad nieruchomościami.
W Niemczech różnica między czynszami płaconymi przez obecnych najemców a czynszami za nowo wynajęte mieszkania rośnie. W swojej pracy doktorskiej z 2026 roku "Rynki mieszkaniowe między regionalną heterogenicznością a interwencją polityczną" Lars Jagemann analizuje 107 niemieckich miast. Stwierdza, że różnica między istniejącymi czynszami a żądanymi czynszami za nowe umowy wynosi średnio 20 do 25 procent, sięgając nawet 50 procent w dużych obszarach metropolitalnych.
Tworzy to to, co ekonomiści nazywają "efektem blokady". Jak wyjaśnia Jagemann, obecni najemcy trzymają się tanich, prawnie chronionych umów najmu i unikają wejścia do droższego segmentu rynku, nawet gdy ich obecne mieszkania nie odpowiadają już ich okolicznościom.
W rezultacie podaż mieszkań dostępnych dla osób potrzebujących przeprowadzki, takich jak młode rodziny czy osoby rozpoczynające karierę, maleje, co coraz bardziej utrudnia im znalezienie mieszkania. Rynek dzieli się coraz bardziej na dwie grupy: "insiders", którzy korzystają ze stabilnych, tanich umów najmu chronionych regulacjami, oraz "outsiders", którzy szukają mieszkania i mierzą się z gwałtownie rosnącymi czynszami rynkowymi za nowe umowy najmu.
Rozprawa potwierdza to, co ekonomiści wielokrotnie ostrzegali: podczas gdy niemiecka polityka mieszkaniowa dąży do zapewnienia stabilności społecznej i ochrony najemców, wprowadzone środki powodują niezamierzone zakłócenia rynkowe, które paradoksalnie mogą szkodzić właśnie tym grupom, które mają chronić. Autor podsumowuje, że regulacje stają się coraz bardziej "dysfunkcyjne".
Teoretycznie istnieją dwie możliwe odpowiedzi: jeszcze większa regulacja lub deregulacja i większe poleganie na siłach rynkowych. Sam autor nie udziela bezpośrednich rekomendacji. Byłoby pożądane, aby rozprawa doktorska szczegółowo zbadała problemy związane z jeszcze surowszą regulacją, szczególnie "spiralę interwencjonistyczną" zidentyfikowaną przez ekonomistę Ludwiga von Misesa.
Według Misesa surowsze regulacje mogą tymczasowo złagodzić pewne problemy, ale tworzą nowe. Rządy następnie wprowadzają dodatkowe regulacje, aby rozwiązać te problemy, co z kolei prowadzi do dalszych niezamierzonych konsekwencji.
W rzeczywistości rozprawa doktorska dostarcza empirycznego potwierdzenia tego mechanizmu. Od czasu wprowadzenia hamulca czynszowego w Niemczech w 2015 roku, polityka ta była już kilkakrotnie zaostrzana. Tak zwana "Kappungsgrenze", która ogranicza podwyżki czynszów dla obecnych najemców, została również bardziej restrykcyjna.
Głównym wnioskiem rozprawy jest to, że właśnie dlatego, iż mieszkalnictwo jest fundamentalną potrzebą społeczną, interwencje polityki mieszkaniowej muszą respektować mechanizmy rynkowe. Regulacje działające przeciwko fundamentalnym bodźcom ekonomicznym prowokują strategie unikania, które mogą nakładać dodatkowe obciążenia na grupy wrażliwe. Polityka zrównoważonego mieszkania, jak twierdzą autorzy, musi więc inteligentnie korzystać z mechanizmów rynkowych, zamiast z nimi walczyć: poprzez tworzenie bodźców zamiast nakładania zakazów, zwiększanie podaży zamiast ograniczania cen oraz ustanawianie przejrzystych, długoterminowych zasad zamiast ciągle zmieniających się interwencji.
Autor kładzie również szczególny nacisk na szkodliwe skutki niepewności politycznej. Taka niepewność powstaje nie tylko przez rzeczywiste polityki rządu. Nawet dyskusja na temat możliwych nowych regulacji może budzić niepewność, skłaniając inwestorów do przyjęcia podejścia "wyczekuj i obserwuj".
Niepewność zawsze jest szkodliwa dla inwestorów, ale szczególnie szkodliwa jest w nieruchomościach, jak twierdzi autor, ponieważ inwestycje wymagają długich okresów planowania i są w dużej mierze nieodwracalne. W przeciwieństwie do akcji, inwestorzy nie mogą po prostu opuścić projektu budowlanego w dowolnym momencie bez utraty znacznych kwot pieniędzy.
I tutaj rozwija się błędne koło: niepewność zmniejsza podaż mieszkań, co napędza wzrost cen nieruchomości i czynszów. Te podwyżki są następnie wykorzystywane do uzasadnienia nowych politycznych żądań interwencji, co powoduje jeszcze większą niepewność.
Obok opieki zdrowotnej i finansów, rynek mieszkaniowy jest jednym z najbardziej regulowanych rynków w wielu krajach. Nie jest przypadkiem, że właśnie w tych sektorach pojawiają się powtarzające się kryzysy. Więcej regulacji zwiększa koszty i obniża efektywność.
W całej Europie partie centroprawicowe popełniają błąd, pozostawiając politykę mieszkaniową lewicy, zamiast uczynić z nich kluczowe problemy takie jak wysokie czynsze czy niedobory mieszkań. Powinny wykazać, że tylko szeroko zakrojona deregulacja może znacząco zwiększyć podaż mieszkań. Javier Milei obecnie pokazuje, jak można to zrobić w Argentynie.BIO: W czerwcu wydawnictwo Skyhorse Publishing wyda książkę Rainera Zitelmanna "New Space Capitalism"
Przetlumaczono przez translator Google
zrodlo:https://www.zerohedge.com/
